Vivienda construida en terreno de los padres

Vivienda construida en terreno de los padres, ¿qué ocurre con la vivienda construida en terreno de los padres?, ¿forma parte de la herencia?

El supuesto de hecho sería el siguiente:

Los padres han permitido al hijo construirse una casa en un terreno propiedad de los padres. la situación no se ha regularizado en el Registro de la Propiedad y el terreno sigue a nombre de los padres, ¿Qué integra la herencia?

Por una parte podemos pensar que, tanto el terreno como la vivienda son del hijo que construyó la vivienda, sin embargo el terreno sigue a nombre de los padres por lo que a efectos legales parecerá como si todo fuera propiedad de estos.

¿Cómo lo solucionamos a la hora de partir la herencia?.

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Vivienda construida en terreno de los padres

En principio la vivienda construida en terreno de los padres es de los padres.

Es propiedad de los mismos por aplicación del artículo 358 del Código Civil que regula el derecho de accesión:

Lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las mejoras o reparaciones hechas en ellos, pertenecen al dueño de los mismos con sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes.

Art 358 CC

Por tanto el propietario del terreno es dueño de que lo que se construye en él. Así en nuestro ejemplo, la casa construida en terreno de los padres formarán parte de la herencia de estos el día de mañana y deberá repartirse entre sus herederos.

¿Pero qué ocurre si para construir la vivienda se utilizó solo dinero del hijo, o fue este el que la construyo?

Lo cierto es que el Código Civil distingue en estos casos la buena o mala fe del que ha edificado en el terreno de otro. Vemos los casos.

Vivienda construida en terreno de los padres por el hijo de buena fe

Siguiendo con nuestro ejemplo, el hijo habría construido la vivienda en el terreno de los padres con su dinero y con el consentimiento de estos.

Lo primero a tener en cuenta es que el hijo deberá probar que el, llevó a cabo la construcción o que la pagó con su dinero, ya que la ley presume que las hizo el propietario, por tanto si los herederos niegan este hecho, deberá ser el hijo el que lo pruebe.

Todas las obras, siembras y plantaciones se presumen hechas por el propietario y a su costa, mientras no se pruebe lo contrario

Art 359 CC

Si el hijo tiene pruebas y ha actuado de buena fe, en este caso el Código Civil da dos opciones en el artículo 361:

1.- El dueño del terreno en que se edifica de buena fe tendrá derecho a hacer suya la obra previa la indemnización establecida en los artículos 453 y 454. Además deberá pagar el valor de la obra por aplicación del artículo 360 del CC.

2.- O bien, podrá obligar a a que se pague el terreno.

¿Qué derechos tendrá el hijo?

• Podrá reclamar que se le abone el precio de construcción
  
• Los gastos necesarios y los gastos útiles hechos en el inmueble o el aumento de valor que haya tenido por ellos
  
• Podrá retener la cosa hasta que se le satisfagan.
  
• Los gastos de lujo no son abonables al poseedor de buena fe pero podrá llevárselos si la cosa principal no sufre deterioro, y si el sucesor en la posesión no prefiere abonar el importe de lo gastado.

Vivienda construida en terreno de los padres por el hijo de mala fe

Si el hijo ha construido sin el conocimiento de los padres y si su consentimiento, perderá lo edificado, sin derecho a indemnización por establecer lo así el artículo 362 del Código Civil.

Además el dueño del terreno en que se haya edificado, con mala fe puede exigir la demolición de la obra reponiendo las cosas a su estado primitivo a costa del que edificó. (Artículo 363 CC)

Vivienda construida en terreno de los padres con dinero de los padres

Ahora estamos ante un caso muy diferente. El supuesto de hecho, es aquel en el que el hijo construye su vivienda en terreno de los padres, con dinero que le prestan los padres y estos le dejan vivir en ella.

Pues bien, en este caso tanto la vivienda como el terrenos es claramente de los padres y formará parte de su herencia.

El hijo estará en una situación de precario y los herederos decidirán si continuaren ella o no.

El precario es un situación de hecho mediante la cual una persona ya sea física o jurídica, tiene la posesión de un inmueble de propiedad ajena, es decir, lo utiliza como si dispusiera de algún título que le otorgara dicho derecho de uso y posesión de forma totalmente gratuita.

Sin embargo esta situación se produce sin título, está basada en la mera tolerancia del dueño, por tanto el propietario tiene la facultad de reclamar dicha vivienda cuando lo considere oportuno.

Cuando los herederos adquieran la vivienda y el terreno por fallecimiento de los padres podrá decidir si su hermano continúa en dicha vivienda o no, ya que quedarán subrogados en el lugar de los padres (Artículo 657 del Código Civil)

La vivienda ganancial construida en terreno de los padres

En este caso, los padres que siguen siendo los propietarios del terreno y permiten que su hijo y la esposa construyan en parte de ese terreno una vivienda unifamiliar donde viven. 

Se aplicarán las normas vistas anteriormente en cuanto a la buena o mala de los cónyuges al construir la vivienda. Si ambos actuaron de buena fe, habrá que tener presente si el dinero con el que se construyó era ganancial o privativo.

El art. 1354 del Código Civil establece en cuanto a la vivienda, que:

a) Si la obra se hizo con dinero ganancial, será ganancial la vivienda construida.

b) si la obra se hizo con dinero en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas.

La vivienda construida en parte en terreno de los padres y de los hijos

En este caso estaríamos ante un supuesto de accesión invertida, es decir, cuando la construcción no se ha realizado íntegramente en terreno ajeno, sino solo en una parte.

La accesión invertida permite al dueño de lo edificado adquirir el terreno ajeno ocupado parcialmente cuando se demuestre que construyó con buena fe y el valor de lo edificado es superior al del solar ocupado. En este caso deberá indemnizar el valor del terreno a los padres.

La STS de 23 de octubre de 1973, no apreció la accesión invertida porque la invasión del terreno ajeno, ocupaba toda la finca vecina

Sin embargo el Tribunal Supremo si admitió la accesión invertida en la sentencia de fecha 3.04.1992:

“…4ª El presente supuesto litigioso es un caso claramente subsumible dentro de los parámetros que, según la consolidada doctrina de esta Sala definen la figura jurídica, de creación jurisprudencial, de la llamada “accesión invertida” o “construcción extralimitada”, pues concurren los requisitos definidores de la misma, cuales son:

Una invasión parcial del suelo o del vuelo ajeno, indivisibilidad de la construcción, buena fe (ya expresada anteriormente) del edificante y valor muy superior de lo construido o edificado (que lo ha sido, desde luego, en terreno propio de la entidad demandada, aquí recurrente)

(…)ante todo lo cual es evidente que el demandante carece de derecho a obtener la demolición de lo edificado en la parte que invade su referido vuelo (única petición que ha formulado mediante el ejercicio de la inadecuada acción reivindicatoria), sino a que se le abone el valor del vuelo invadido, así como los perjuicios que con ello haya sufrido (petición no deducida en el proceso).“

Igualmente la STS de 22 de febrero de 1975, declaró que basta con que el edificante ignore que construía sobre una porción de terreno ajeno para entender que hay buena fe.

En estos casos las STS de 11 de diciembre de 1980 y la STS de 19 de junio de 1982, tuvieron en cuenta el valor de lo edificado NO cuando se llevó a cabo la edificación, sino en la época actual.