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Responsabilidad de los herederos por las deudas de la Comunidad de Propietarios

Responsabilidad de los herederos por las deudas de la Comunidad de Propietarios. ¿Responden los herederos de las cuotas y deudas de la Comunidad de Propietarios cuando en la herencia hay inmuebles?

Responsabilidad de los herederos por las deudas de la Comunidad de Propietarios. ¿Responden los herederos de las cuotas y deudas de la Comunidad de Propietarios cuando en la herencia hay inmuebles?

Nos encontramos con el siguiente caso:

Un adjudicatario en subasta de derechos hereditarios que se concretan en un piso. En el Registro de la Propiedad no constan cargas a favor de la comunidad de propietarios. Sin embargo el administrador reclama el pago de todos las deudas de la Comunidad al adjudicatario. ¿debe abonarlas?

La cuestión en definitiva es ¿hasta donde alcanza la responsabilidad de los herederos por las deudas de la Comunidad de Propietarios?

En caso de mantener la herencia sin dividir, ¿cómo se abonan esos gastos? y, ¿en caso de venta de sus derechos, ¿quién responde de esa deuda?. Sigue leyendo, te lo contamos.

Responsabilidad de los herederos por las deudas de la Comunidad de Propietarios

Responsabilidad de los herederos por las deudas de la Comunidad de Propietarios

Como sabemos para calcular el valor de la herencia debemos sumar los bienes que queden a la muerte del testador y las donaciones que hubiera hecho en vida (relictum + donatum). De la cantidad resultante debemos restar el importe de las deudas y cargas de la herencia.

Igualmente para llevar a cabo la partición el art 1063 del Código Civil, establece que :

Los coherederos deben abonarse recíprocamente en la partición las rentas y frutos que cada uno haya percibido de los bienes hereditarios, las impensas útiles y necesarias hechas en los mismos, y los daños ocasionados por malicia o negligencia.

Las deudas frente a la Comunidad de Propietarios de los inmuebles que formen parte de la herencia, son deudas hereditarias y en consecuencia quienes deben responder de ellas son los herederos, bien con sus propios bienes si aceptaron pura y simplemente la herencia; o bien hasta donde alcancen los bienes de la herencia si aceptaron a beneficio de inventario.

Ahora bien, el art 9 e) de la LPH , establece:

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

Es decir hay una afección real del inmueble al pago de esas deudas, de forma que aún siendo deudas de la herencia, el adjudicatario del inmueble soportará esa carga y podrán reclamarle el pago.

Imaginamos así el caso de que la herencia tarde en dividirse, por ejemplo porque no hay acuerdo entre los herederos. Las cuotas de Comunidad se siguen devengando, y el administrador las seguirá pasando al cobro. Pero como no habrá aun ningún propietario del inmueble, serán deudas de la herencia que debe descontarse del cauda hereditario.

Ahora bien, si antes de la adjudicación del inmueble a un heredero en pago de sus derechos hereditarios, no se ha pagado esa deuda de la herencia, la Comunidad de Propietarios la reclamará al heredero adjudicatario, ya que es una afección real del inmueble y podrá embargar ese piso para el cobro de la deuda. de hecho será la forma de cobro más fácil para la Comunidad.

Ello sin perjuicio del derecho del heredero a reclamarlo a los demás herederos quienes deberán responder en proporción a su participación en la herencia.

Por eso mi consejo es que antes de la adjudicación de inmuebles queden liquidadas las cuotas de comunidad pendientes.

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Responsabilidad de los herederos por las deudas de la Comunidad de Propietarios en caso de venta de herencia.

La jurisprudencia ha hecho referencia a la venta de herencia en múltiples sentencias, así por ejemplo desde la sentencia del Tribunal Supremo de 5-10-1963, 7 -02-1976, y la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, por ejemplo, SAP de la Coruña 15-12-2005 o la SAP Cádiz, sec. 6ª, S 01-10-2003, nº 79/2003.

Aunque no se regula expresamente, la posibilidad de vender la herencia se desprende de los arts 399, 1067 y 1000.1 y 1531 del Código Civil. Asimismo el art 46 de la Ley Hipotecaria prevé la anotación preventiva del derecho hereditario en el Registro de la Propiedad.

La venta de herencia no implica la transmisión de la condición de heredero, sino solo la venta de una universalidad de cosas, es decir, la venta del conjunto de bienes de la herencia a que pueda tener derecho el heredero.

La sentencia de la  AP Tarragona, sec. 1ª, S 28-04-2011, nº 191/2011, rec. 282/2010, declaró que:

La doctrina configura la cesión de derechos hereditarios, no como la cesión de la cualidad de heredero, sino como un título sobre todos los bienes que integran la masa de la herencia: la venta de los derechos hereditarios no es la venta de la cualidad de heredero, sino la venta de los bienes integrantes de una herencia.

El heredero puede disponer de la herencia como una universalidad, o de todos o algunos de los bienes que la componen. Así surge la distinción entre:

a) la enajenación de bienes hereditarios, que forman parte de la herencia y se venden como un bien determinado,

b) la enajenación del derecho hereditario o de la herencia, como una universalidad, donde su objeto está por determinar pues lo conforman todos los bienes que integran la herencia o la participación en la herencia del enajenante.

En tal caso, el heredero acepta la herencia y antes de realizar la partición o la adjudicación de bienes, vende el caudal relicto como una globalidad, comprendiendo todos los bienes estén o no determinados o relacionados pues quedan transmitidos todos los integrantes del derecho del heredero con independencia de que se conozcan o enumeren.

En consecuencia el comprador de la herencia no se convierte en heredero y en modo alguno pasa a responder de las deudas del causante.

Sin embargo aquí cabe añadir lo mismo dicho anteriormente, puesto que el pago de las deudas de Comunidad de Propietarios es una carga real del inmueble, éstas afectarán al comprador y podrán embargarle el piso, sin perjuicio de su derecho a reclamar lo que hubiera tenido que pagar a los herederos que le vendieron la herencia.

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Written by María José Arcas-Sariot

Hola, mi nombre es María José Arcas-Sariot Jiménez y soy abogada especializada en Derecho de sucesiones desde 1997.
¡Bienvenido a mi blog especializado en Testamentos y Herencias!

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