Reanudación del Tracto Sucesivo

Reanudación del Tracto Sucesivo Interrumpido. Guía para torpes. ¿Tienes una casa de tu tatarabuela y no se han inscrito nada en el Registro de la Propiedad desde que ella falleció?. Lee este post te contamos como arreglar el problema de la reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

Antiguamente se hacían así las cosas, tu tatarabuela tenía una finca, fallecía y pasaba a tu bisabuela y sus cuatro hermanos pero nadie hacia nada, ni papeles, ni escrituras, ni Registro de la Propiedad.. nada

Luego fallecía la bisabuela, con diez hijos, tampoco hacía nada y asi que hasta que llega a ti y quieres regularizar la situación y te encuentras con “chorrocientos” herederos de por medio a los que ni conoces, ni has visto en tu vida, ni sabes donde viven, pero que pueden tener derecho a esa finca que tu ocupas o que tu quieres vender y sobre la que también tienes derecho.

Pues esa falta de documentación y constancia en el Registro de la Propiedad, es lo que se llama tracto sucesivo interrumpido. El proceso para regularizarlo es el proceso de reanudación del tracto sucesivo interrumpido que no es ni mas ni menos que arreglar el registro y hacer constar todas las transmisiones que faltan

¿Cómo lo arreglamos?. La solución existe, es compleja pero existe. Vamos a intentar hacerte aqui una guía fácil para el no experto en la materia que sirva al menos para situarte sobre por donde empezar.

Te explicamos la reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

Reanudación del Tracto Sucesivo.¿Tienes una casa de tu tatarabuela y no se han inscrito nada en el Registro de la Propiedad desde que ella falleció?. Lee este post te contamos como arreglar el problema de la reanudación del tracto… Clic para tuitear

Reanudación del Tracto Sucesivo Interrumpido

Vaya por delante que esta guía es para torpes, te explicamos aqui de forma fácil los pasos esenciales que hay que dar para la reanudación del Tracto Sucesivo interrumpido. Pero el proceso en sí es complejo por lo que te recomendamos que busques asesoramiento jurídico especializado.

Lo primero que debes hacer, es comprobar si la finca en cuestión estaba inscrita en el Registro de la Propiedad, para eso debes acudir al Registro de la Propiedad del lugar donde está ubicada la finca y pedir una Nota Simple. Su coste ronda los 10 euros y puedes pedirla on line, siguiendo este enlace, asi que para empezar al menos no hay que afrontar un coste muy elevado.

➡️ Si la finca NO aparece inscrita en el Registro de la Propiedad, tiene que tramitar un expediente de dominio para inmatricular la finca, es decir para inscribirla por primera vez en el Registro de la Propiedad.

➡️ Si la finca SI aparece inscrita pero a nombre de tu tatarabuela entonces debes reanudar el tracto sucesivo interrumpido.

Es decir, hay que arreglar el Registro de la Propiedad y que conste en el cada una de las transmisiones de la finca que no se inscribieron en du día para poder inscribir la tuya.

¿Cómo hacemos esto?. ¿cómo se lleva a cabo la reanudación del tracto sucesivo interrumpido?

Te lo explicamos

Como te he dicho, lo primero que te aconsejo es que busques asesoramiento especializado ya que se trata de un expediente complejo en el que puede que te pierdas.

Dicho esto.

La reanudación del tracto sucesivo interrumpido se regula en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria. Dicho artículo dispone:

Artículo 208.

La reanudación del tracto sucesivo interrumpido se realizará en expediente tramitado con arreglo a las siguientes reglas:

Primera. No se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos. En tal caso, la inscripción únicamente podrá practicarse mediante la presentación del documento en que se hubiera formalizado la adquisición, declaración o constitución del derecho, objeto de la inscripción solicitada.

Segunda. La tramitación se acomodará a lo previsto en el artículo 203, con las siguientes especialidades:

1.ª Se iniciará el expediente mediante escrito en el cual, junto a la descripción de la finca, se expresará la última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes, cualquiera que sea su clase, y al que deberán acompañarse los documentos prevenidos en la letra a) de la regla segunda del apartado 1 del referido artículo.

2.ª Deberán aportarse por el interesado, junto con los documentos que acrediten su adquisición, aquellos otros de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para justificar su petición.

3.ª Junto a los interesados referidos en la regla quinta del apartado 1 del artículo 203, deberá ser citado en todo caso quien aparezca, según la última inscripción vigente, como titular del dominio o derecho real cuyo tracto interrumpido se pretende reanudar o, si consta fallecimiento de este, sus herederos, debiendo acreditar el promotor tal extremo y la condición e identidad de éstos.

4.ª Cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular registral o sus herederos deberá realizarse de modo personal.

La misma regla se observará si, a pesar de tener la inscripción más de treinta años de antigüedad, se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, cualquier otro asiento relativo a cualquier título otorgado por el titular registral o sus herederos.

Tercera. Si los citados comparecieran y así lo convinieran unánimemente en virtud de acta firmada por el Notario junto con todos los interesados, se extenderá la inscripción del título del solicitante, si fuera procedente.

Cuarta. Si alguno de los citados no compareciese o, compareciendo, formulase oposición, el Notario dará por conclusas las actuaciones, dejando constancia de dicho extremo en el acta que ponga fin al expediente con expresión de la causa en que se funde. En ese caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que no hubieran comparecido o se hubieran opuesto, ante el Juez de primera instancia correspondiente al lugar en que radique la finca.

Quinta. No perjudicarán al titular de buena fe a cuyo favor hubieran sido practicadas las inscripciones resultantes del expediente a que se refiere este artículo, cualquiera que fuese la naturaleza del título en que se funde, los títulos de dominio o de otros derechos reales contradictorios con el del solicitante que no hubieran sido inscritos en el Registro con anterioridad.

Y te preguntas, ¿pero entonces que tengo que hacer para la reanudación del tracto sucesivo?

1º.- Haz un árbol genealógico, organiza, si puedes a todos los sucesivos herederos que han ido faltando y a los que se habría ido transmitiendo la finca.

➡️ Tienes localizados a todos los herederos con derecho a la finca de la tatarabuela:

🟦 Si los tienes localizados llámalos o escríbeles, ya que si todos van a la notaría y aceptan la regularización de la situación todo será mas fácil y mas barato

🟦 Puede que los tengas localizados pero alguno haya fallecido, en este caso:

• Si alguno de los fallecidos ha muerto SIN TESTAMENTO hay que tramitar previamente su acta de declaración de herederos en el lugar de su fallecimiento. El coste notarial de CADA acta de declaración entre 500 y 1000 euros depende del notario. En ella declararán quienes son sus herederos, esas personas deberán comparecer a firmar en tu expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
• Si murió con testamento no hace falta el acta de declaración de herederos, solo habrá que localizar a las personas que aparezcan en dicho testamento. Si no tienes el testamento vete al apartado de no tener localizados a todos los herederos
• Hecho esto, los herederos de los fallecidos deben ir a notaria para aceptar o renunciar a su herencia. El coste de la renuncia es de unos 80€, el de la aceptación depende de sus bienes y del notario, deben consultarlo cada uno.

• Con todos los que acepten esas herencia vamos a la notaría (se puede hacer desde sus respectivas localidades) y firmamos la adjudicación de la herencia de la tatarabuela adjudicándose la finca en la porción que les corresponda.

En definitiva vamos firmando todas las escrituras de aceptación y adjudicación de herencia que han faltado, una por una, de adelante hacia atrás, es decir empezando por el primero que falleció y de ahí para arriba.

Serán varias escrituras notariales y cada interesado deberá asumir su coste que dependerá de los bienes de cada herencia, del notario y de la complejidad.

Un vez hechas todas se llevan al Registro de la Propiedad, así lo ha establecido la DGRN (R. 2 de octubre de 2017:  necesidad de expresar la cadena de transmisiones)

➡️ Si no los tienes localizados a los herederos podrás notificarlos por edictos. El coste del edicto depende, asi que habrá que solicitar presupuesto previo.

Trámites para el expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido.

Lo primero que debes saber es que este expediente se tramita ante Notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito.

Es necesario acreditar con carácter principal:

1.- Descripción de la finca, que ha de entenderse hecha, para este procedimiento, en términos que permitan su identificación con la que consta inscrita.

2.- Expresión de la última inscripción de dominio y de todas las demás que estuvieren vigentes.

3.- Datos personales del promotor y su domicilio para la práctica de notificaciones.

El artículo 208 de la Ley Hipotecaria nos viene a dar los pasos a seguir:

☑️ Se iniciará el expediente mediante escrito. Deben solicitarlo quienes se van a adjudicar la finca, con lo cual habrá que aportar todos sus documentos de identificación y su domicilio para la práctica de notificaciones.

También indicar si está casado, con quien y en qué régimen matrimonial

Hay que aportar los documentos que indica el artículo 203. 2º de la LH

En especial, el título de propiedad de la finca, es decir la escritura de herencia o testamento que tengamos en nuestro poder, algo que acredite que tenemos derecho a ella. No vale un contrato privado OJO. Asi lo ha dicho la DGRN R. 7 de marzo de 2023.

☑️ También una certificación catastral descriptiva y gráfica, se pide en la oficina del catastro y su coste es de unos 50 €. En ella aparece un especie de plano de la finca, nos sirve para identificarla y conocer sus titulares y colindantes (vecinos)

OJO si el catastro no es claro con la identificación de la finca hará falta un informe pericial, el coste de este informe depende de la finca en cuestión así que también será bueno pedir presupuesto a un perito antes.

☑️ Habrá que identificar a los titulares de las parcelas colindantes que suelen aparecer en la misma certificación catastral descriptiva y gráfica.  Si puede verse afectados por el expediente también habrá que citarlos para que hagan alegaciones si quieren.

☑️ Hay que aportar certificación registral de la finca (se pide en el registro de la Propiedad tiene un coste aproximado de 300€), ya que aquí aparecerá la descripción de la finca y sus últimos titulares registrales. Con ello comprobamos si el Registro de la Propiedad y el Catastro coinciden en la descripción (linderos, superficie etc), es decir si lo que dice el RP que mide la finca y donde está ubicada es lo mismo que dice el plano del catastro.

☑️ En esa certificación catastral aparecerán los propietarios de las fincas colindantes cuyos datos y domicilio hay que aportar para que les comuniquen el expediente.

☑️ Si la finca tiene cargas, por ejemplo una hipoteca habrá que comunicar los datos de esta para localicen y citen a los que tiene derecho a ellas (por ejemplo al banco para que diga si está pagada o no)

☑️ Hay que aportar el certificado de fallecimiento y ultimas voluntades de todos los fallecidos que tengamos y además los datos de todos los herederos para que también los citen.

Cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, la citación al titular registral o sus herederos deberá realizarse de modo personal. Si no se citarán por edictos R. 24 septiembre 2021

OJO si la citación tiene que ser personal esto encarecerá el proceso porque la notificación se tiene que hacer por el notario personalmente a los interesados, y si residen en otro distrito notarial, por exhorto notarial y no por correo con acuse de recibo.

☑️ Igualmente habrá que identificar y citar a los poseedores de la finca y al arrendatario de ella, si se trata de vivienda.

IMPORTANTE: Si todos están de acuerdo se cierra el expediente y con el acudir al registro de la propiedad para inscribir. Si alguno se opone habrá que acudir a juicio para lograr la inscripción.

El pago de impuestos en el expediente de reanudación del tracto sucesivo interrumpido

La Resolución DGT de 15 de julio de 2019 (V1838-19), ha declarado que:

“… El expediente notarial mediante el que se reanuda el tracto sucesivo registral interrumpido origina el devengo del gravamen de transmisiones patrimoniales onerosas, sin posibilidad de aplicar la prescripción, ya que el hecho imponible gravado es el propio expediente que suple al título anterior y no el título suplido…”.

Por otra parte la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de abril de 2023 deja sentado que en el expediente de reanudación del tracto el título suplido no es ninguno de los intermedios sino el último, el del promotor del expediente, sin perjuicio de que respecto de este último título pueda operar la exclusión del impuesto en caso de pago, exención o no sujeción:

“… 1) El título que se trata de suplir o reemplazar en el caso del expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido -artículo 7.1.c) TRLITPAJD- es el de la adquisición del inmueble por el contribuyente, no el de la transmisión anterior a ella, pues el expediente notarial y registral integra el título del contribuyente -en el sentido de que lo habilita para el acceso al Registro de la Propiedad- no la transmisión precedente a ella, esto es, el título del transmitente, ni toda la cadena de transmisiones producida desde el titular registral del inmueble hasta el transmitente de dicho inmueble al contribuyente.

2) Es a ese título inscribible que se trata de obtener-en este caso, para la reanudación del tracto sucesivo-, y no a otro, al que debe venir referida la exclusión del hecho imponible cuando se haya realizado el pago o la operación estuviera exenta. En este caso, pues, el expediente de dominio seguido no está sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, dada la constancia de que la sociedad recurrente ha satisfecho el impuesto que gravó su adquisición, pese a concurrir en la operación societaria, además, una exención objetiva…”.

En resumen

Con esto he tratado de explicaros de forma fácil el proceso a seguir. No obstante, insisto, es mas complejo de lo que explico aquí, esto es solo una guía fácil para saber por donde empezar, por eso recomiendo buscar asesoramiento especializado

Como ves el proceso es bastante farragoso, pero no imposible de tramitar. Sobre todo pensad, alguna vez hay que hacerlo, ¿por qué?, porque mientras la situación no se regularice todo se ira complicando cada vez mas y mas.

Además si tenéis la mala suerte de alguien ocupe la finca, puede acabar adquiriendo por prescripción adquisitiva y ene se caso perderéis la finca.