María José Arcas-Sariot
¿Qué es la nuda propiedad? Con frecuencia, vemos en las herencias que se deja a un heredero el usufructo y, a otro, la nuda propiedad. Esto plantea muchas dudas ya que mucha gente no entiende qué es esto de la “nuda propiedad”.
Trataremos de explicarlo de forma fácil.
¿Qué es la nuda propiedad?
El dominio puede desmembrarse o, lo que es igual, la propiedad puede dividirse en dos partes: la nuda propiedad y el usufructo.
Es una división ficticia, y no debemos pensar en ello como si partimos algo por la mitad. Es, más bien, un reparto de las facultades que integran esa propiedad o dominio.
La propiedad de una cosa es, simplemente, tener un conjunto de facultades sobre esa cosa.
Las facultades que integran el dominio o propiedad son, según el artículo 348 del Código Civil, las siguientes:
La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.
art 348 CC
El propietario tiene por tanto derecho a “gozar de la cosa”. ¿Qué significa esto?
Pues bien, cuando una persona tiene el usufructo, y otra la nuda propiedad, esa facultad de “gozar la cosa”, es decir usarla, le corresponde al usufructuario.
Esa facultad del dominio se “separa” para que la tenga otra persona. Pero OJO el usufructuario NO ES PROPIETARIO DE LA COSA.
Dispone el artículo 467 del Código Civil:
El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa.
art 467 CC
El nudo propietario conserva el derecho a disponer de la cosa, es decir, la puede vender, donar, renunciar a ella o hipotecarla, pero no la puede usar. Por eso se llama “nudo propietario” en vez de “propietario”.
Si el nudo propietario dispone de la cosa, la vende, la regala, la hipoteca… el que la adquiere debe respetar el usufructo que tiene la otra persona y por tanto no podrá “gozar de ella”.
Con un ejemplo nos será más fácil de ver:
Un piso.
- Nudo-Propietario: A
- Usufructuario: B
B puede usarlo, vivir en el, alquilarlo…
A no puede usarlo.
A puede venderlo, pero el derecho a usarlo de B debe ser respetado por el que compra.
B no puede vender, solo puede disfrutarla.
Con frecuencia, vemos en las herencias que se deja a un heredero el usufructo y, a otro, la #NudaPropiedad. ¿Qué es esto de la "nuda propiedad"?👍 Clic para tuitear¿Qué derechos tiene el usufructuario?
Las facultades del dominio que le corresponde al usufructuario son las previstas por los artículos 471 y siguientes del Código Civil y dependerá de la naturaleza de la cosa.
El usufructuario tendrá derecho a percibir todos los frutos naturales, industriales y civiles de los bienes usufructuados.
Respecto de los tesoros que se hallaren en la finca será considerado como extraño.
Art 471 CC
Por tanto, el usufructuario tiene derecho a los frutos de la cosa, de manera que:
- Si es un inmueble y está alquilado, tendrá derecho a las rentas. Si no lo está, tendrá derecho a usarlo.
- Si es una finca rústica, tendrá derecho a los frutos y cultivos.
- Si se trata de dinero, tendrá derecho a los intereses. El usufructuario tiene los intereses, pero no la propiedad del dinero que corresponde a los herederos.
- Si hablamos de acciones o participaciones sociales, la cualidad de socio recae en el nudo propietario que es quien tiene el derecho de voto. El usufructuario tiene los derechos económicos, en especial, derecho a los dividendos, derecho a la cuota de liquidación y derecho de asunción de las nuevas participaciones en el caso de aumento de capital (STS 125/2012 de 20 de marzo)
¿Cuándo se convierte el nudo propietario en propietario?
El nudo propietario pasa a ser propietario cuando el usufructo se extingue.
El usufructo se extingue según el artículo 513 del Código Civil:
El usufructo se extingue:
1.º Por muerte del usufructuario.
2.º Por expirar el plazo por el que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo.
3.º Por la reunión del usufructo y la propiedad en una misma persona.
4.º Por la renuncia del usufructuario.
5.º Por la pérdida total de la cosa objeto del usufructo.
6.º Por la resolución del derecho del constituyente.
7.º Por prescripción.
Art 513 CC
Por tanto una vez que termina el usufructo, el nudo propietario podrá volver a disfrutar de la cosa al completo.
¿Puede venderse el usufructo?
Sí. A menos que el título de constitución del usufructo disponga otra cosa.
El artículo 480 del Código Civil prevé:
Podrá el usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre como tal usufructuario se resolverán al fin del usufructo, salvo el arrendamiento de las fincas rústicas, el cual se considerará subsistente durante el año agrícola.
Art 480 CC
¿La nuda propiedad se puede transferir?
Por supuesto. Como hemos dicho, el nudo propietario conserva el derecho a disponer de la cosa. Es decir, la puede vender, donar, renunciar a ella o hipotecarla, pero no la puede usar.
La nuda propiedad puede transferirse por acto entre vivos, como la venta del derecho, y por causa de muerte, entiéndase, por sucesión.
¿Cómo se valora el usufructo?
Ese derecho, disfrutar la cosa, tiene un valor en si mismo. ¿Cómo se valora el usufructo?
Depende de si es un usufructo que dure toda la vida o esté limitado en el tiempo
Las reglas para valorar ese usufructo, están recogidas en el artículo 26 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
Usufructo vitalicio
Este tipo de usufructo se extingue al fallecimiento del usufructuario.
Este usufructo no podrá ser menor del 10% del valor de la cosa usufructuada , aunque se considera igual al 70% cuando el usufructuario tiene menos de 20 años y se va reduciendo un punto porcentual por cada año que pase desde entonces.
EJEMPLO:
Testamento de los esposos del uno para el otro dejando el usufructo vitalicio.
Valor de la herencia: 200.000 €
Edad del viudo: 60 años
60 años-20 años= 40 años
Restamos un 1% por cada año de mas de 20 que tenga el usufructuario, en nuestro caso 40% ( 1 x 40 años de diferencia), con el límite del 10%.
70 %-40%=30%
Valor del usufructo= 30% de 200.000€=60.000 €
Usufructo temporal
En este caso el usufructo se concede durante un tiempo determinado.
La forma de calcular el valor de un usufructo temporal es la siguiente: se estima un valor del 70% como punto de partida y se va reduciendo un 2% por cada año de usufructo
EJEMPLO:
Valor de los bienes de la herencia: 200.000€
Duración: 10 años
2% cada año= 2×10=20%
Valor del usufructo= 20% de 200.000 €= 40.000€
¿Cómo se valora la nuda propiedad?
El valor de la nuda propiedad se calculará restando al valor total de la cosa, el valor del usufructo.
Siguiendo el último ejemplo:
Valor de los bienes de la herencia: 200.000€
Duración: 10 años
2% cada año= 2×10=20%
Valor del usufructo= 20% de 200.000 €= 40.000€
Valor de la Nuda propiedad=160.000€
¿Qué es la capitalización del usufructo?
Es simplemente valorarlo conforme a las reglas vistas anteriormente y adjudicar un bien en pago del mismo.
Por ejemplo:
Si atendiendo a la edad del usufructuario, su usufructo se valora en un 20% de valor de los bienes de la herencia.
Imaginamos que la herencia tiene un valor total de 100.000€. El usufructo valdría 20.000€
Si, por ejemplo, en la herencia hay una plaza de garaje que tiene ese valor, capitalizaríamos el usufructo adjudicando en plena propiedad esa plaza de garaje al usufructuario.
¿El usufructo se hereda?
Si, por ejemplo, una persona tiene el usufructo de una cosa, a su fallecimiento, ¿se hereda ese usufructo?
No. El usufructo es un derecho que se extingue con el fallecimiento del usufructuario, por lo que no se transmite por herencia.
En el caso de usufructo sucesivo, es decir, aquel que está previsto para que lo disfrute una persona y a su fallecimiento otra, no es propiamente un caso de herencia de usufructo.
En este caso el derecho del segundo usufructuario nace cuando se constituye el usufructo y lo recibe por derecho propio, solo que no se hará efectivo hasta que muera el primer usufructuario.
Clases de usufructo
Podemos distinguir las siguientes clases de usufructo:
Por razón del número de usufructuarios
Simple o múltiple: Será simple si lo disfruta una persona y múltiple si el derecho lo disfrutan varias personas.
Por razón de la cosa sobre la que recae
Propio e impropio: Hablaremos de usufructo propio si recae sobre bienes inmuebles o no consumibles, por el contrario, será impropio si el derecho recae sobre bienes consumibles.
Por su duración
Temporal o vitalicio: es temporal cuando tiene una duración limitada, por ejemplo por cierto número de años . Es vitalicio cuando se constituye por toda la vida de una persona.
Por razón de su precio
Gratuito u oneroso: Que el usufructo sea gratuito, significa que el propietario no obtuvo ningún beneficio por hacerlo. Hablamos de oneroso, cuando implica que hubo alguna ganancia, ya sea una obligación para el usufructuario o un pago de alguna clase.
Por su constitución
Voluntario o legal
Usufructo voluntario: Es aquel que dispone voluntariamente el testador en su testamento a favor de una persona. En ejemplo es el “testamento del uno para el otro“
Lo distinguiremos así en el testamento:
Usufructo legal: Es el usufructo constituido por disposición legal. Actualmente, en nuestro derecho solo existe el usufructo legal del cónyuge viudo.
