María José Arcas-Sariot
¿Qué es la venta simulada? Estamos ante una venta simulada, cuando las partes fingen que celebran una venta y en realidad están haciendo una donación encubierta.
Por ejemplo unos padres venden un piso al hijo, pero éste No les paga nada, simplemente ponen en la escritura de compraventa que “se confiesa recibido el precio”
¿Es válida la venta simulada? ¿Qué efectos jurídicos tiene? ¿Podemos anularla? Te explicamos todos los efectos de la venta simulada.
¿Por qué se hace la venta simulada?
Normalmente con la venta simulada se pretende:
- Evitar los elevados impuestos que en algunas Comunidades Autónomas tiene la donación.
- Defraudar los derechos de un heredero legitimario.
- Ocultar bienes a los acreedores.
Hoy día es más difícil hacer una venta simulada, porque los notarios exigen que se acredite el pago con algún documento, que se une a la escritura (talón bancario, certificado de transferencia, etc)
Pero, anteriormente era muy frecuente ver en las escrituras expresiones del tipo “se confiesa recibido el precio”, sin que se aportara prueba alguna de ese pago.
En la actualidad y sobre todo para evitar el blanqueo de capitales debe acreditarse que el pago se ha hecho, por lo que la simulación es mas complicada.
Sin embargo en caso de venta simulada es posible anularla, así que si perjudicaron tus derechos hereditarios fingiendo que le vendían a tu hermano sin que en realidad se pagara precio alguno, sigue leyendo como luchar por lo que es tuyo.
¿Qué efectos tiene la venta simulada?
En principio y mientras no se declare la nulidad de esa venta, produce TODOS SUS EFECTOS JURIDICOS.
Es decir la venta producirá los efectos normales, traspasar la propiedad de lo que se ha vendido del vendedor al comprador
¿Qué ocurre si se detecta la simulación?
- Hacienda puede reclamarnos los impuestos correspondientes.
- Los legitimarios pueden impugnar esa compraventa ejercitando una acción de nulidad.
- Los acreedores pueden ejercitar acciones penales por delito de alzamiento de bienes o estafa
Así que cuidado
¿Qué podemos hacer ante una venta simulada que nos perjudica?
Lo primero que debemos tener en cuenta es que la venta simulada es un contrato NULO.
En consecuencia podemos ejercitar la acción de Nulidad.
Esta acción es imprescriptible.
Pero, debemos interponer una demanda de juicio ordinario para que se declare esa nulidad
¿Cómo podemos probar que la venta ha sido simulada?
Aunque puede resultar complicado a veces los juzgados admiten pruebas indirectas o indicios para probar la simulación, así por ejemplo:
- Existencia de relación de parentesco o amistad entre comprador y vendedor.
- Que no haya prueba alguna del pago del precio de la compraventa.
- Manifestaciones en la escritura del tipo “se confiesa recibido el precio en su totalidad” sin prueba del pago.
- Aplazamiento del pago del precio, a un momento posterior a la firma de la compraventa, sin que haya rastro de pago del mismo.
- Falta de ingresos suficientes del comprador para poder pagar el precio.
- Ocultar la operación de compraventa a personas que se pueden ver afectadas por la misma como los hijos.
- Retraso en inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad.
- Que el vendedor esté en una situación de insolvencia o tenga acreedores
¿Qué puede hacer el legitimario que ve perjudicada su legítima con la venta simulada?
La actual jurisprudencia del Tribunal Supremo, considera que la nulidad de la venta impide que se considere válida la donación que encubre por falta absoluta de causa del contrato, de conformidad con el art 1275 del Código Civil.
Así en relación a una venta de inmuebles simulada, encubriendo una donación declaró en STS fecha 11.01.2007, 5.05.2008 , 3.02.2010 y 18.11.2014 lo siguiente:
Esta Sala considera que la nulidad de la escritura pública de compraventa impide que se considere válida la donación de inmuebles que se dice encubría.
Aunque se probase que hubo «animus donandi» del donante y aceptación por el donatario del desplazamiento patrimonial, lo evidente es que esos dos consentimientos no constan en la escritura pública sino en los autos del pleito seguido sobre la simulación.
El artículo 633 del Código Civil cuando hace forma sustancial de la donación de inmuebles la escritura pública, no se refiere a cualquier escritura, sino a una específica en la que deben expresarse aquellos consentimientos, y ello es totalmente diferente de que se extraigan de los restos de una nulidad de la escritura de compraventa como resultado de una valoración de la prueba efectuada por el órgano judicial.
En consecuencia una escritura pública de compraventa totalmente simulada no cumple los requisitos del artículo 633, pues el negocio disimulado de donación que se descubra no reúne para su validez y eficacia aquéllos.
En consecuencia la venta es nula y no producirá efecto alguno. El legitimario podrá ejercitar la acción de nulidad para que el bien vuelva al patrimonio del donante fallecido y en consecuencia a la herencia.
¿Es colacionable lo que se ha vendido de forma simulada?
El Tribunal Supremo sostiene de forma reiterada en los últimos años que por aplicación del CC art.633 la donación es nula por defecto de forma. Y si no hay donación nada hay que colacionar.
En este caso hay que ejercitar una acción de nulidad y si esta prospera el bien volverá directamente al patrimonio del causante y se integrará en su herencia, sin tener que acudir a la colación.
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