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La división de la cosa común

¿Qué es la división de la cosa común?, ¿cómo se lleva cabo la venta de los bienes indivisibles?, ¿cual es su coste?, muchas dudas nos asaltan cuando heredamos un inmueble que acaba perteneciendo a varios herederos en proindiviso.

La división de la cosa común. ¿Qué es la división de la cosa común?, ¿cómo se lleva cabo la venta de los bienes indivisibles?, ¿cual es su coste?, muchas dudas nos asaltan cuando heredamos un inmueble que acaba perteneciendo a varios herederos en proindiviso. En este artículo te explicamos como proceder a la división de la cosa común.

Cuando una pluralidad de sujetos ostentan la titularidad sobre un mismo bien, entendemos que este se encuentra en situación de proindiviso, es decir cuando un bien es propiedad de varias personas, estamos ante un condominio o copropiedad de cosa común.

Por ejemplo: en la herencia hay solo una vivienda y tenemos 3 hijos herederos, tras el proceso de división de herencia y puesto que no hay más bienes en la herencia, se adjudicará 1/3 de la vivienda a cada uno y tendremos un prondiviso entre ellos. Para dividirlo tendremos que llevar a cabo un nuevo procedimiento de división de la cosa común.

Tener un inmueble en proindiviso es sin duda una situación compleja, se plantean dudas como quién podrá usarlo, quien paga los gastos, que pasa si un heredero se instala en el sin el consentimiento de los demás (heredero okupa)….

El condominio se regirá por las normas previstas en los art 392 y ss del Código Civil, que establece reglas para el pago de los gastos, el uso de la cosa común y la adopción de acuerdos con respecto a ella.

Sin embargo, lo normal es que  los comuneros o copropietarios quieran cesar en dicho estado de indivisión, sobre todo cuando existen conflictos entre ellos. Para ello no queda otra opción que instar un procedimiento judicial para la división de la cosa común de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 400 del Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil:

“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. Esto, no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención”.

La acción de división de la cosa común o “actio communi dividundo”, es una facultad que tiene todo propietario ya que el Código Civil considera la situación de indivisión como un estado antieconómico e indeseable.

La división de la cosa común. ¿Qué es la división de la cosa común?, ¿cómo se lleva cabo la venta de los bienes indivisibles?, ¿cual es su coste?, Lee este post te explicamos como dividir lo bienes en común con otros herederos. Share on X

La acción de división de la cosa común

Cuando se tiene una propiedad en común con otras personas, cada copropietario es dueño de su parte y puede en consecuencia venderla a un tercero, que pasaría a ocupar su lugar en el condominio. Lo malo es que será difícil que alguien quiera comprar solo una parte del bien. Así por ejemplo podremos vender un tercero nuestra tercera parte de la vivienda sin problema alguno, siempre que sa persona quiera aceptar la situación de condominio.

Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan, pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenación o de la hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se adjudique en la división al cesar la comunidad

Art 399 CC

Si no encuentra a nadie que quiera comprarle su parte, ninguno de los copropietarios puede verse forzado a mantenerse en situación de copropiedad, y cualquiera puede ejercitar la acción de división de la cosa común que deberá ser admitida por el juez en todo caso, puesto que así lo dispone el artículo 400 del CC antes citado.

Antes de iniciar un procedimiento judicial, lo más recomendable será proceder al envío de un requerimiento con carácter fehaciente al resto de copropietarios, valdría un burofax o bien un requerimiento notarial para intentar llegar a un acuerdo extrajudicial.

Con ello ademas evitaremos  la imposición de las costas del procedimiento judicial si algo saliera mal, y en caso de que el juez apreciara mala fe en los otros condueños podrá condenar a estos a pagar las costas del procedimiento. 

La acción para pedir la división de la cosa común ha sido recientemente reformada por el Real Decreto-ley 6/2023, de 19 de diciembre, por el que se aprueban medidas urgentes para la ejecución del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia en materia de servicio público de justicia, función pública, régimen local y mecenazgo que reforma el art 251 de la LEC:

1. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:

16.º Aquéllas en las que se ejercite la acción de división de cosa común

Si bien antes  había que acudir al juicio ordinario para solicitarla, ahora basta con interponer un juicio verbal que es más rápido. Este procedimiento deberá interponerse con abogado y procurador.

Cuantía en la acción de división de la cosa común

Los procedimientos de división de la cosa común, suelen tener una cuantía considerable, al tratarse frecuentemente de bienes inmuebles, esta vendrá determinado por el valor de los bienes en el mercado. Por ello, hay que tener previsto el cálculo y la cantidad que pueden alcanzar las costas del proceso, ya que pueden ser elevadas.

El artículo 251 de la LEC dispone:

La cuantía se fijará según el interés económico de la demanda, que se calculará de acuerdo con las reglas siguientes:

2.ª Cuando el objeto del proceso sea la condena de dar bienes muebles o inmuebles, con independencia de que la reclamación se base en derechos reales o personales, se estará al valor de los mismos al tiempo de interponerse la demanda, conforme a los precios corrientes en el mercado o en la contratación de bienes de la misma clase.

Para este cálculo podrá servirse el actor de cualesquiera valoraciones oficiales de los bienes litigiosos, si no es posible determinar el valor por otros medios, sin que se pueda atribuir a los inmuebles un valor inferior al que conste en el catastro.

3.ª La anterior regla de cálculo se aplicará también:

6.º A las acciones de deslinde, amojonamiento y división de la cosa común

La cuantía del procedimiento es importante ya que de ella dependen las costas procesales, es decir lo que nos va a costar el procedimiento, el coste será mas elevado cuanto mas valga el bien.

Respecto a la condena en costas, si la demandada se allana (aunque haya formulado contestación a la demanda sin oposición) y la parte actora no ha realizado un requerimiento extrajudicial previo, o no se aprecia mala fe, no habrá imposición de estas a ninguna de las partes.

¿Quién puede ejercitar la acción de división de la cosa común?

Podrán pedir la división de la cosa común cualquiera de los copropietarios de la cosa común. Puede ejercitarla uno solo, no es necesario el acuerdo de la mayoría. Deberá interponerla contra los demás condueños.

Carecen de legitimación para interponerla los terceros, aunque sean acreedores de los comuneros o, aunque ostenten un derecho de usufructo, pues no forman parte de la comunidad. No obstante los acreedores de los condueños pueden cocurrir a la división de la cosa común conforme al artículo 403 el Código Civil:

Los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez.

Art 403 CC

Juez competente para conocer de la acción de división de la cosa común

La competencia de las demandas por división de cosa común corresponde a los Juzgados de Primera Instancia. En cuanto a la competencia territorial, al considerarse una acción real sobre la finca, pertenece al Juzgado del lugar donde esté sita la finca.

La división de la cosa común

Procedimiento de división la cosa común

El Juzgado encargado de resolver cada procedimiento, dictará sentencia mediante la que se declare la extinción de la situación de proindiviso, es decir declarará extinguido el condominio, pero aún quedará disolverlo.

¿Cómo disolvemos el condominio?

1º.- Si el bien es divisible se adjudicará una parte a cada uno de los condueños

2º.- Si no lo es podrá:

A) Adjudicarlo a uno de los copropietarios, el cual deberá pagar a los demás su parte

B) A través de su venta en pública subasta en defecto de acuerdo entre los comuneros en otro sentido.

En en este caso el bien se venderá en pública subasta y se repartirá el precio entre los copropietarios en proporción a sus respectivas cuotas, todo ello en virtud de lo manifestado en el artículo 404 del Código Civil:

“Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio”.

El artículo 404 párrafo primero no debe inducirnos a error sobre la división. Dicho precepto dispone:

Sin embargo, de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la cosa común cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina

Esto significa que en este caso la cosa no podrá dividirse, solo adjudicarse a un condueños que pague a los demás su parte o venderla en pública subasta o a un tercero por acuerdo de los condueños y repartir el precio. Pero SIEMPRE se podrá pedir la extinción del condominio que es distinta de la disolución.

Además el Código Civil dispone, “si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos comunes anejos, en la forma prevista por el artículo trescientos noventa y seis”.

La venta en pública subasta en la división de la cosa común

El Tribunal Supremo (Sala 1ª), en sentencia de fecha 11.12.2018 declaró conforme al artículo 404 del Código Civil: 

“…Cuando un bien es indivisible la falta de acuerdo de los copropietarios para dividir el bien pasa por acudir a la pública subasta, que es el medio de venderlo y repartir su precio (art. 404 Código Civil). La sala establece que ante la falta de acuerdo entre los comuneros para dividir el objeto del condominio la solución posible es la venta en pública subasta.”

Una vez declarado el carácter indivisible del inmueble y el derecho del actor a poner fin a la situación de la comunidad del inmueble el juez dictará en sentencia, indicando:

.-Que se proceda, si hubiera acuerdo entre los comuneros a su adjudicación a uno de ellos con indemnización del resto o en defecto de acuerdo, a su venta en pública subasta.

o bien,

.-Que se venda la vivienda y se reparta su precio entre los condueños en proporción a sus respectivas cuotas.

Para ejecutar una sentencia de división de la cosa común, hay que acudir a la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), sin embargo, al carecer ésta de un procedimiento específico para la subasta de la cosa común, se aplica la Ley de Jurisdicción Voluntaria (LJV).

La Ley 15/2015, de 2 de julio, de Jurisdicción Voluntaria, introdujo en su Título VII (artículos 108 a 111), el nuevo expediente de subastas voluntarias, que pasa a ser competencia de Letrados de la Administración de Justicia (art. 440 LOPJ), en concreto, el artículo 108 de la LJV establece su aplicación cuando deba procederse a subastar bienes o derechos fuera de un procedimiento de apremio.

La venta se realizará a través del portal de subastas.. Poner

En caso de que se dirija a subasta judicial, una vez adjudicada al mejor postor, y aprobado el remate, el Juez procederá a repartir el dinero obtenido a los copropietarios, de forma proporcional a las cuotas que tenga cada uno.

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El pacto de indivisión  para evitar la acción de división de la cosa común.

El Código Civil admite en el artículo 400 el llamado pacto de indivisión

Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.

Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.

En caso de  existir pactos de indivisión estos son vinculantes entre los comuneros, pero en ningún caso pueden ser superiores al plazo establecido en la ley, esto es, 10 años (salvo prórroga por acuerdo de todos ellos).

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Written by María José Arcas-Sariot

Hola, mi nombre es María José Arcas-Sariot Jiménez y soy abogada especializada en Derecho de sucesiones desde 1997.
¡Bienvenido a mi blog especializado en Testamentos y Herencias!

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