Fallecimiento del arrendador en arrendamiento de vivienda

Fallecimiento del arrendador en arrendamiento de vivienda, ¿qué pasa cuándo fallece el arrendador?, ¿pueden los herederos desahuciar al inquilino?.

Lo cierto es que la Ley de arrendamientos Urbanos no regula qué sucede en caso de fallecimiento del arrendador, por tanto para saber que debemos hacer hay que acudir a las normas generales de la sucesión por causa de muerte. En concreto se aplican los artículos 657, 659, 661 y 1257 del Código Civil.

El artículo 659 dispone:

La herencia comprende todos los bienes, derechos y obligaciones de una persona que no se extingan por su muerte

Esto significa que los herederos del difunto se subrogan (colocan) en la posición del antiguo arrendador. Por tanto cuando fallece el arrendador, el contrato de arrendamiento sigue vigente en los mismos términos y obliga a sus herederos.

Esto tiene una consecuencia directa: el contrato de alquiler tiene que seguir tal cual, no se puede tocar nada de su contenido. Lo cual supone que se ha de mantener la duración, la renta, la forma de pago, etc, es decir todo lo pactado en el contrato.

Únicamente se ha de cambiar la persona del arrendador y el resto se queda como estaba.

El inquilino no tiene que preocuparse de nada, ya que cuando fallezca al arrendador, sus herederos se colocan en la misma situación que él. El contrato de arrendamiento seguirá igual que estaba, con la única salvedad de que los nuevos arrendadores serán los herederos.

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Fallecimiento del arrendador en arrendamiento de vivienda ¿Qué debe hacer el inquilino?

En caso de fallecimiento del arrendador en arrendamiento de vivienda, en ningún caso el inquilino debe dejar de pagar la renta.

Si los herederos del difunto no contactan con el inquilino, este cumplirá con seguir ingresando la renta en la misma cuenta de siempre ya que son los herederos los que tienen la obligación y responsabilidad de acreditarle al arrendatario tanto el fallecimiento del arrendador como a quién se ha de pagar a continuación.

Si los herederos avisen al arrendatario del fallecimiento del arrendador deberán indicarle a quién y cómo se van a pagar ahora las rentas acreditando la sucesión con los oportunos documentos de adjudicación de herencia.

¿Qué ocurre si hay varios herederos?

A- Fallecimiento del arrendador en arrendamiento de vivienda si hay varios herederos y la propiedad del piso se ha repartido conjuntamente entre ellos.

En este caso, todos los herederos son copropietarios, todos son igualmente co-arrendadores, cualquiera de ellos puede comunicar al inquilino el fallecimiento y cómo abonar la renta.

Si los coherederos no se ponen de acuerdo o no dicen nada al arrendatario este podrá, seguir pagando la renta en la antigua cuenta bancaria del difunto y si esta ya no está operativa, puede proceder a depositar las rentas ante notario, de este modo su responsabilidad quedará salvada por aplicación de los artículos 1176 y siguientes del Código Civil y STS 27-11-1950.

No obstante si esta opción le da problemas, puede enviar un burofax a los herederos,  requiriéndoles para que le indiquen dónde y cómo pagar las rentas, si no le dicen nada lo mas aconsejable es que guarde el dinero porque en algún momento lo reclamarán.

Como la falta de cumplimiento no sería imputable al mismo no habría causa de resolución del contrato porque no habría impago de rentas.

En este caso es importante tener en cuenta que prima la decisión de los propietarios que tenga el mayor porcentaje de propiedad. Es decir, si el piso se ha adjudicado a 5 herederos, pero dos de ellos tienen la propiedad de 2/3 y los otros tres el tercio restante, deciden los que suman 2/3.

B-Fallecimiento del arrendador en arrendamiento de vivienda si hay varios los herederos y no se reparte la herencia.

Estaremos ante un supuesto similar al anterior. Si todavía no han decidido quéen o quienes se van a quedar con el piso, nos encontramos ante una herencia yacente (herencia sin dividir y repartir) , se aplican las mismas reglas vistas anteriormente.

Los acuerdos deben adoptarse por mayoría de todos los herederos y deben comunicarse al inquilino.

C- Fallecimiento del arrendador en arrendamiento de vivienda si hay varios herederos, y uno de ellos se queda con la propiedad y otro con el usufructo de la vivienda.

Es lo más común cuando sobrevive el cónyuge del fallecido, y a éste le corresponde el usufructo universal de los bienes de la herencia y la nuda propiedad corresponda a los hijos.

En este caso, el cónyuge o aquel heredero a quien corresponda el usufructo será con quien el inquilino tenga que tratar el alquiler. Es decir, es el usufructuario el que se subroga en la posición del arrendador, mientras que los herederos nudos-propietarios no tienen nada que decir al respecto.

¿Pueden los herederos vender la vivienda si la tengo alquilada?

Como hemos dicho por el fallecimiento del arrendador no se extingue ni modifica el contrato de arrendamiento. Por tanto los herederos siguen obligados en los mismos términos que lo estaba el difunto.

En consecuencia, si quieren vender, el comprador deberá respetar el contrato tal cual estaba hasta la finalización del contrato o las prórrogas legales que procedan.

No obstante OJO, es conveniente tener la precaución de inscribir el arrendamiento en el Registro de la Propiedad para evitar que aparezca un tercero de buena fe.

¿Por qué?, pues porque en el caso de que los herederos vendan la vivienda heredada y oculten al comprador el alquiler, l comprador nuevo propietario podrá echar al inquilino, el cual no tendrás mas opción que irse y reclamar los daños y perjuicios que ha sufrido a los herederos que vendieron.

Solo podrá obligar al comprador a respetar su contrato, si este está inscrito en el Registro de la Propiedad (artículo 15 del Reglamento Hipotecario).