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El derecho de habitación en la herencia

El derecho de habitación, es el derecho a vivir en una casa, disfrutando de ella en su totalidad o en parte, en lo que se sea necesario para las necesidades del titular del derecho (habitacionista) y su familia.

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Los derechos de uso y habitación se encuentran regulados en los artículos 523 a 529 del Código Civil y no deben ser confundidos con el usufructo como luego veremos.

El derecho de habitación, es el derecho a vivir en una casa, disfrutando de ella en su totalidad o en parte, en lo que se sea necesario para las necesidades del titular del derecho (habitacionista) y su familia.

El derecho de habitación es un derecho personal e intransmisible. Por tanto cuando se deja a una heredero el derecho de habitación en la herencia, solo ese heredero puede usar ese derecho.

El habitacionista no puede venderlo ni transmitirlo a nadie. Tampoco podrá otra persona usar la casa.

Además es un derecho limitado a las necesidades del titular del derecho y de su familia.

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¿Qué derechos tiene el que recibe el derecho de habitación en la herencia?

Como dice el artículo 524 del Código Civil, la habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.

Es decir el que tiene atribuido en la herencia el derecho de habitación, al que se llama habitacionista, tiene derecho a ocupar y vivir en una casa, la casa sobre la que se constituye el derecho de habitación.

El derecho de habitación en la herencia

Obligaciones del que recibe el derecho de habitación en la herencia

Son las previstas por el artículo 527 del Código Civil:

  • Si ocupa toda la casa, estará obligado a los gastos de cultivo, a las reparaciones ordinarias de conservación y al pago de las contribuciones.
  • Si solo ocupa una parte no deberá contribuir con nada, siempre que quede al propietario una parte de frutos o aprovechamientos bastantes para cubrir los gastos y las cargas de la casa. Si no son bastantes, deberá abonar lo que falte.

No obstante, las obligaciones del heredero que tenga derecho de habitación, pueden establecerse en el testamento, por ejemplo el pago de los gastos de la comunidad de propietarios, IBI, basuras e impuestos municipales. Pero si no se pacta nada se aplicará lo previsto en el Código Civil.

¿Cuándo termina el derecho de habitación?

Según el artículo 529 del Código Civil,

“los derechos de uso y habitación se extinguen por las mismas causas que el usufructo y además por abuso grave de la cosa y de la habitación”.

Dichas causas son las previstas por el artículo 531 en concreto el derecho  de habitación se extinguirá:

1º Por muerte de la persona que tiene derecho de habitación.

2º Por terminar el plazo por que se constituyó, o cumplirse la condición resolutoria consignada en el título constitutivo. 

3º Por la reunión del derecho de habitación y la propiedad en una misma persona. 

4º Por la renuncia de la persona que tiene derecho de habitación.

5º Por la pérdida total de la vivienda sobre la que se tiene derecho de habitación. 

6º Por la resolución del derecho del constituyente

Diferencias del derecho de habitación con el derecho de uso y el usufructo

Derecho de Habitación- Derecho de Uso

El derecho de uso es un derecho real que permite a su titular utilizar una cosa que pertenece a otra persona para satisfacer sus necesidades y las de su familia.

El derecho de habitación es un derecho real que permite a su titular ocupar las habitaciones suficientes de un inmueble que pertenece a otra persona para satisfacer sus necesidades y las de su familia .

Derecho de Habitación- Derecho de Usufructo

La diferencia entre el usufructo y la habitación derivan de que el usufructuario puede usar la vivienda, con cualquier finalidad, de modo que podría habitarla o arrendarla, mientras que quién tiene un derecho de habitación solo puede usarla para vivir.

El derecho de habitación, a diferencia del derecho de usufructo, no se puede vender ni traspasar. Se trata de un derecho de carácter inalienable y por este motivo el derecho de habitación tampoco puede ser embargado por deudas del habitacionista.  

En este sentido se manifiestan los artículo 525 Código Civil C,  562-4 CCCatalán y el artículo 108 de la Ley Hipotecaria

Ventajas e inconvenientes del derecho de habitación en la herencia

Ventajas del derecho de habitación

El derecho de habitación,  es un derecho de carácter personal e inalienable y por este motivo el derecho de habitación no se puede vender ni traspasar, tampoco puede ser embargado por deudas del habitacionista. Así lo dispone el artículo 525 del Código civil.

Igualmente el artículo 108 Ley Hipotecaria

No se podrán hipotecar:

Primero. Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y exceptuándose, en todo caso, la de aguas, la cual podrá ser hipotecada.

Segundo. Los usufructos legales, excepto el concedido al cónyuge viudo por el Código Civil.

Tercero. El uso y la habitación.

Por eso es una forma de proteger y garantizar la necesidad de vivienda de ciertas personas.

Por ejemplo es una forma en la que los padres tratan de proteger al hijo que tiene deudas, con el derecho de habitación a favor de este hijo les queda la tranquilidad, cuando ellos falten, de que su hijo, tendrá vivienda y que nadie se la va a  quitar.

Inconvenientes del derecho de habitación

El derecho de habitación NO puede perjudicar la legítima.

El derecho de habitación no puede perjudicar a los legitimarios ya que como hemos visto en anteriores entradas la legítima es intangible.

Por ejemplo si el único bien que hay en la herencia es un piso, no podrá establecerse sobre el un derecho de habitación a favor de uno de los hijos porque esto perjudicará la legítima de sus hermanos.

Por otra parte el habitacionista no puede vender, ni hipotecar ni arrendar, la casa sobre la que está establecido el derecho de habitación, porque no es dueño de ella. Tampoco puede vender su derecho de habitación porque este derecho es indisponible.

Podrá vender la vivienda si cuenta con el consentimiento del propietario, es decir si los dos están de acuerdo con la venta. Así lo ha admitido la DGRN en resoluciones de 26 de julio de 2001, 8 de octubre de 2010 o 10 de diciembre de 2015.

El derecho de Catalunya, en su artículo 566-4 CCCatalán expresamente lo prevé diciendo: 

“los que tienen derecho de habitación solo pueden gravar o enajenar su derecho si lo consienten los propietarios; y la ejecución de una hipoteca sobre el bien (gravado con habitación) comporta la extinción del derecho de habitación si sus titulares consintieron su constitución (…)

No obstante OJO es importante tener en cuenta los efectos fiscales de este tipo de operaciones.

Síguenos, te hablaremos de ella en posteriores artículos.

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Written by María José Arcas-Sariot

Hola, mi nombre es María José Arcas-Sariot Jiménez y soy abogada especializada en Derecho de sucesiones desde 1997.
¡Bienvenido a mi blog especializado en Testamentos y Herencias!

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