Alquilar inmuebles de la herencia

Alquilar inmuebles de la herencia. ¿Pueden los herederos alquilar inmuebles de la herencia?. Si la herencia no ha sido dividida, ¿pueden los herederos alquilar inmuebles de la herencia?. En caso de que no todos estén de acuerdo, ¿pueden alquilar los inmuebles de la herencia actuando por mayoría o es necesario el acuerdo de todos?

Como hemos analizado en anteriores artículos, en ocasiones los herederos deciden dejar la herencia sin dividir quedando ésta en situación de herencia yacente. También puede darse el caso de que no exista acuerdo para la división de la herencia y ésta quede sin dividir hasta tanto termine el proceso de división notarial o judicial.

Mientras dura esta situación de indivisión existe entre los llamados a la herencia una situación de condominio que se regirá por lo establecido en los arts 392 y siguientes del Código Civil.

La cuestión que se plantea entonces, es cómo llevar a cabo la administración de los bienes de la herencia mientras dura esta situación, especialmente cuando hay inmuebles.

Si la herencia no se ha dividido, es lógico pensar que para sacar rentabilidad a los bienes inmuebles de la herencia estos puedan arrendarse para repartir las rentas entre los herederos o incluso para sufragar los gastos de esos mismos bienes (IBI, cuotas de comunidad, etc?

Pero…¿pueden los herederos alquilar los inmuebles de la herencia?

¿Pueden los herederos alquilar los inmuebles de la herencia? Si la herencia no ha sido dividida, ¿pueden los herederos alquilar los inmuebles de la herencia?. 🤯🤯🤯 Clic para tuitear

¿Cómo funciona la herencia yacente?

Lo primero que debemos recordar es como funciona la herencia sin dividir o herencia yacente de la que ya os he hablado en anteriores artículos.

La herencia yacente funciona como una comunidad de bienes y de hecho lo es, pero una comunidad del tipo germánico, ¿qué quiere decir esto?

Pues que todos son dueños de todo.

En la Comunidad de bienes “Romana” (la mas frecuente) cada uno es dueño de un trozo, por ejemplo un tercio, un sexto, etc.

Pero en la Comunidad de bienes “Germánica” todos son dueños de todo, sin determinación de cuotas.

Ocurre con la herencia yacente, ya que se considerará que todos los herederos son dueños de todos los bienes de la herencia, la herencia yacente es un caso de comunidad germánica.

En consecuencia mientras la herencia esté sin dividir se regirá por las normas previstas por el Código Civil para la comunidad de bienes o el condominio, es decir los artículos 392 y siguientes

Estos preceptos establecen la forma de administrar los bienes comunes mientras dure la situación de indivisión como ahora veremos.

Administración de los bienes comunes de la herencia

¿Cómo se llevan a cabo las gestiones que puedan afectar a las cosas comunes a los herederos?, o lo que es lo mismo, ¿cómo administramos los bienes de la herencia durante la indivisión?, ¿Podrán algunos herederos sin el consentimiento de todos alquilar inmuebles de la herencia?

El artículo 398 del Código Civil establece:

Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de los partícipes.

No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.

Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador.

Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos y otra fuere común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.

Por tanto:

1.- Por acuerdo de la mayoría de los partícipes o condueños pueden llevarse a cabo actos de administración de los bienes.

2.- Si no hay acuerdo, habrá que acudir al juez que decidirá lo conveniente.

Ahora bien para realizar cualquier acto de disposición sobre las cosas comunes se requiere la unanimidad.

El problema es que no es siempre fácil determinar, si estamos ante un mero acto de administración o ante un acto de disposición.

En nuestro ejemplo, ¿alquilar los bienes de la herencia, serían un acto de administración o de disposición?

Actos de disposición

Los actos de disposición son aquellos que tienen un efecto traslativo de la propiedad, son fundamentalmente tres:

• Enajenar (venta o donación)
• Hipotecar
• Renunciar

Actos de administración

Son aquellos que NO tienen un efecto traslativo de la propiedad y que tienden a su conservación.

Uno de los ejemplos más comunes es el alquiler de los bienes inmuebles de la herencia.

¿Arrendar un inmueble de la herencia es un acto de administración que puedan hacer los herederos por mayoría o, por el contrario estamos ante un acto de disposición que exige unanimidad?

¿Pueden los herederos alquilar los inmuebles de la herencia?

Alquilar inmuebles de la herencia.

Si la herencia no se ha dividido, una opción frecuente para sacar rentabilidad a los bienes inmuebles de la herencia, es alquilarlos.

De este modo se podrán repartir las rentas entre los herederos o incluso para sufragar los gastos de esos mismos bienes (IBI, cuotas de comunidad, etc?

Pero… ¿si solo algunos los herederos quiere alquilar los inmuebles de la herencia?, ¿será necesario el acuerdo de todos para alquilarlos o bastará el acuerdo de la mayoría?

El arrendamiento por sus propias características genera dudas importantes acerca de su naturaleza, es lógico pensar que si alquilamos un piso durante unos meses para evitar su deterioro y sufragar sus gastos, estemos ante un acto de administración; ¿pero y si el arrendamiento es de vivienda y dura años?

En este caso, la jurisprudencia ha sido la que ha dado solución al problema.

El criterio seguido por nuestros Tribunales para determinar si el arrendamiento es un acto de administración o de disposición es el criterio del plazo.

Tal criterio ya aparece recogido en el artículo 1548 del Código Civil que dispone:

Los progenitores o tutores, respecto de los bienes de los menores, y los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años

Por tanto, dependiendo de la duración que se haya establecido del arrendamiento, en base a lo establecido en el artículo 1548 CC, si el plazo es inferior a seis años, se considera mera administración, mientras que si supera dicho término, se considera acto de disposición. 

En este sentido se han pronunciado las sentencias de la AP de Valencia de 27 de enero de 2020, Ap de las Palmas de 28 de julio de 2016, y la STS, 19 de Diciembre de 1985.

En resumen:

1. Para alquilar inmuebles de la herencia por tiempo inferior a 6 años basta que estén de acuerdo la mayoría de los herederos, mientras la herencia esté sin dividir.
   
2. Para alquilar los inmuebles de la herencia por tiempo superior a 6 años, será necesaria la unanimidad de los herederos.